Asbesti asuntokaupassa: mitä kysyä ja milloin tutkia?

Asbesti asuntokaupassa on harvoin este kaupalle, mutta se kannattaa selvittää ennen kuin remonttisuunnitelmat ja budjetti lyödään lukkoon. Jos asunto on rakennettu tai remontoitu ennen vuotta 1994, sen materiaaleissa voi olla asbestia, eikä sitä näe päältä. Ostajan kannattaa kysyä aiemmat tutkimukset ja remonttihistoria, ja jos jokin materiaali on tarkoitus purkaa pian kaupan jälkeen, sen voi tutkia näytteellä myyjän luvalla jo ennen kauppaa.

Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä asbestista kannattaa kysyä kaupan eri vaiheissa, miten laboratorionäyte sopii kaupan aikatauluun, mitä tulos kertoo ja miten myyjä voi valmistautua. Remontin suunnitteluun kaupan jälkeen keskittyy kirjoitus vanhan asunnon ostajan asbestimuistilista.

Onko asbesti asunnossa ongelma kaupan kannalta?

Ehjästä asbestimateriaalista ei tavallisessa asumisessa ole erityistä vaaraa. Asbesti tulee merkitykselliseksi vasta, kun materiaalia rikotaan: kun laattoja irrotetaan, tasoitetta hiotaan tai lattiaa puretaan. Asuntokaupassa asbestissa on siksi kyse ennen kaikkea tulevien remonttien kustannuksista ja aikataulusta, ei tavallisesta asumisesta.

Asbestia sisältävän materiaalin purku tehdään asbestityönä, ja sen tekee asbestipurkutyöhön valtuutettu yritys. Se on tavallista purkua kalliimpaa ja vie enemmän aikaa. Jos aiot uusia kylpyhuoneen, keittiön tai lattiat pian kaupan jälkeen, tieto materiaaleista vaikuttaa siihen, mitä remontti todellisuudessa maksaa.

Mitä asbestista kannattaa kysyä ennen tarjousta?

• Rakennusvuosi ja remonttihistoria. Milloin kylpyhuone, keittiö ja lattiat on viimeksi uusittu ja millä materiaaleilla? Ennen vuotta 1994 tehdyt pinnat ovat mahdollisia asbestikohteita. Myöhemmin tehdyn pinnan alle on myös voitu jättää vanhoja kerroksia.
• Aiemmat asbestitutkimukset. Kysy myyjältä, onko asunnosta otettu näytteitä tai tehty kartoitus, ja pyydä tulokset nähtäväksi. Tarkista, mitä huoneita ja materiaaleja ne koskevat.
• Taloyhtiön tiedot. Kerrostalo- tai rivitaloasunnossa kysy isännöitsijältä, onko taloyhtiössä tehty asbestikartoituksia esimerkiksi putki- tai julkisivuremontin yhteydessä ja onko tällaisia remontteja tulossa. Perinteinen putkiremontti purkaa yleensä märkätilat, ja niiden materiaalit selvitetään silloin. Lue lisää artikkelista asbesti putkiremontissa.
• Kuntotarkastuksen laajuus. Asuntokaupan kuntotarkastukseen ei tavallisesti kuulu asbestikartoitus eikä materiaalinäytteiden analysointi, vaikka raportissa voidaan mainita rakennusajankohdan perusteella mahdollinen asbesti. Tarkista, onko materiaaleista otettu näytteitä.

Voiko asbestinäytteen ottaa ennen kauppaa?

Voi, jos myyjä antaa siihen luvan. Näytteenotto jättää pienen reiän, joten sitä ei tehdä toisen omistamaan asuntoon ilman lupaa. Kerrostalossa osa rakenteista kuuluu taloyhtiölle, joten epäselvissä tapauksissa kysytään myös isännöitsijältä.

Vaihtoehtoja on kolme:

• Myyjä ottaa näytteet itse ja antaa tulokset ostajan nähtäväksi.
• Ostaja ottaa näytteet myyjän luvalla, esimerkiksi toisen näytön yhteydessä.
• Näytteet otetaan vasta kaupan jälkeen, ja remonttibudjettiin varataan liikkumavaraa mahdollista asbestipurkua varten.

Näin näyte otetaan myytävästä asunnosta

1. Rajaa näytteet materiaaleihin, jotka aiot todella purkaa, ja valitse kohdat, jotka puretaan joka tapauksessa.
2. Älä riko käytössä olevan märkätilan vedeneristystä esimerkiksi suihkunurkasta. Valitse mieluummin kuiva ja huomaamaton kohta, kuten seinän yläosa tai kaapin takainen pinta.
3. Käytä kertakäyttökäsineitä ja vähintään FFP3-luokan hengityssuojainta.
4. Kostuta näytekohta kevyesti suihkepullolla.
5. Irrota noin 2–5 senttimetrin pala niin, että kaikki kerrokset tulevat mukaan alustaan asti.
6. Laita pala minigrip-pussiin, sulje se ja laita pussi vielä toiseen pussiin. Merkitse pussiin tila ja kohta.
7. Peitä näytekohta teipillä, pyyhi alue kostealla liinalla ja kerro myyjälle, mistä näyte otettiin.

Tarkemmat ohjeet välineistä ja pakkaamisesta ovat artikkelissa miten asbestinäyte otetaan.

Miten näyte sopii kaupan aikatauluun?

Onelab lähettää tuloksen sähköpostilla tyypillisesti näytteen saapumispäivänä, joten aikataulua määrää lähinnä postin kulku. Kun näyte lähetetään heti näytön jälkeen, tulos on yleensä käytössä muutamassa päivässä.

Jos tulos halutaan ennen sitovaa tarjousta, siitä kannattaa sopia välittäjän kanssa. Tarjouksen ehdoissa ja kaupan vastuukysymyksissä kannattaa käyttää kiinteistönvälittäjän tai lakimiehen apua. Tämä artikkeli ei ole oikeudellista neuvontaa.

Mitä tulos kertoo ja mitä se ei kerro?

Onelab analysoi näytteet JEOL SEM-EDS elektronimikroskoopilla ISO 22262-1 -standardin mukaisesti. Tulos kertoo, havaittiinko toimitetussa näytteessä asbestia.

• Tulos koskee näytettä ja samanlaista materiaalia. Kylpyhuoneen lattian liimasta otettu näyte ei kerro seinän tasoitteesta eikä keittiön lattiasta.
• Asbestia havaittu ei tarkoita, että asunnossa olisi vaarallista asua. Se tarkoittaa, että kyseisen materiaalin purku tehdään asbestityönä.
• Asbestia ei havaittu ei tarkoita, että koko asunto olisi asbestiton. Muut materiaalit tutkitaan erikseen.
• Tulosraportti kannattaa säilyttää. Pidä se asunnon asiakirjojen kanssa. Siitä on hyötyä seuraavassa remontissa ja myöhemmässä myynnissä.

Tuloksen lukemisesta kerrotaan tarkemmin artikkelissa asbestituloksen tulkinta.

Omakotitalo vai osake taloyhtiössä?

Omakotitalon ostaja vastaa kaupan jälkeen kaikista talon rakenteista, joten selvitettävää voi olla enemmän: julkisivulevyt, kattomateriaalit, putkieristeet, tulisijat ja lattiat. Vanhoissa omakotitaloissa asbestisementtilevyt ovat tavallisia, ja niistä kerrotaan artikkelissa asbestisementti. Sotien jälkeen rakennetuista taloista lisää artikkelissa asbesti rintamamiestalossa.

Kerrostalossa ja rivitalossa monet rakenteet, kuten putket ja julkisivut, ovat yleensä taloyhtiön vastuulla, ja osakas remontoi useimmiten huoneiston pintoja. Silloin ostajan kannattaa keskittyä niihin pintoihin, joita hän itse aikoo uusia, ja kysyä taloyhtiön suunnitelmista isännöitsijältä. Kerrostalon materiaaleista kerrotaan artikkelissa asbesti kerrostalossa.

Mitä myyjän kannattaa tehdä?

Myyjä voi vähentää ostajan epävarmuutta keräämällä tiedot etukäteen.

• Kokoa remonttihistoria: mitä on uusittu, milloin ja millä materiaaleilla.
• Etsi aiemmat näytetulokset ja kartoitusraportit ja liitä ne myyntiaineistoon.
• Jos ostajat todennäköisesti uusivat jonkin tilan, kuten vanhan kylpyhuoneen, harkitse sen materiaalien tutkimista jo ennen myyntiä.
• Kerro tiedossasi olevat asiat avoimesti. Kaupan osapuolten vastuista kannattaa kysyä välittäjältä tai lakimieheltä.

Jos koko asunto tai talo halutaan kartoittaa, kartoituksen tekee pätevä kartoittaja paikan päällä. Onelab on laboratorio, ja kartoitukset hoitaa sisarbrändimme AsbestiPro.

Paljonko asbestinäytteen analyysi maksaa asuntokaupassa?

Analyysi maksaa 39,90 € + alv per näyte, ja hinta on sama 1–100 näytteelle. Yli 100 näytteen tilauksista voidaan sopia erikseen. Postikulut eivät sisälly hintaan. Voit tilata analyysin verkossa ja lähettää näytteen postitse laboratorioon.