Asbest vid bostadsköp: vad ska man fråga och när undersöka?

Asbest är sällan ett hinder för ett bostadsköp, men det lönar sig att utreda det innan renoveringsplanerna och budgeten spikas. Om bostaden är byggd eller renoverad före 1994 kan dess material innehålla asbest, och det syns inte utanpå. Som köpare lönar det sig att fråga efter tidigare undersökningar och renoveringshistorik, och om ett visst material ska rivas snart efter köpet kan det undersökas med ett prov redan före affären, med säljarens tillstånd.

I den här artikeln går vi igenom vad du bör fråga om asbest i affärens olika skeden, hur ett laboratorieprov passar in i tidtabellen, vad resultatet säger och inte säger, och hur säljaren kan förbereda sig. Renoveringsplaneringen efter köpet behandlas i inlägget asbestchecklista för den som köper en äldre bostad.

Är asbest i bostaden ett problem för affären?

Ett helt asbesthaltigt material som sitter på plats sprider inga fibrer. Asbesten blir aktuell först när materialet bryts sönder: när kakel lossas, spackel slipas eller golv rivs. Vid ett bostadsköp handlar asbest därför framför allt om kostnaderna och tidtabellen för kommande renoveringar, inte om vanligt boende.

Rivning av asbesthaltigt material görs som asbestarbete, och den utförs av ett företag som är auktoriserat för asbestrivning. Det är dyrare och tar längre tid än vanlig rivning. Om du tänker förnya badrummet, köket eller golven snart efter köpet påverkar kunskapen om materialen vad renoveringen verkligen kostar.

Vad ska du fråga om asbest innan du lämnar ett bud?

• Byggår och renoveringshistorik. När förnyades badrummet, köket och golven senast, och med vilka material? Ytor från före 1994 är möjliga asbestobjekt. Under en senare yta kan det också finnas gamla skikt kvar.
• Tidigare asbestundersökningar. Fråga säljaren om det har tagits prov eller gjorts en kartläggning i bostaden och be att få se resultaten. Kontrollera vilka rum och material de gäller.
• Husbolagets uppgifter. I en höghus- eller radhusbostad, fråga disponenten om husbolaget har gjort asbestkartläggningar till exempel i samband med stambyte eller fasadrenovering och om sådana renoveringar är på kommande. Ett traditionellt stambyte river i regel våtrummen, och då utreds deras material. Läs mer i artikeln asbest vid stambyte.
• Konditionsgranskningens omfattning. En konditionsgranskning vid bostadsköp omfattar normalt ingen asbestkartläggning eller analys av materialprov, även om rapporten kan nämna möjlig asbest utifrån byggtiden. Kontrollera om prov har tagits av materialen.

Kan man ta ett asbestprov före affären?

Ja, om säljaren ger sitt tillstånd. Provtagningen lämnar ett litet hål, så den görs inte i någon annans bostad utan tillstånd. I ett höghus hör en del av konstruktionerna till husbolaget, så i oklara fall frågar man också disponenten.

I praktiken finns det tre alternativ:

• Säljaren tar proven själv och visar resultaten för köparen.
• Köparen tar proven med säljarens tillstånd, till exempel vid en andra visning.
• Proven tas först efter köpet, och renoveringsbudgeten får en marginal för eventuell asbestrivning.

Så tas provet i en bostad som är till salu

1. Begränsa proven till material som du verkligen tänker riva, och välj ställen som ändå kommer att rivas.
2. Bryt inte tätskiktet i ett våtrum som används, till exempel i duschhörnan. Välj hellre ett torrt och diskret ställe, som väggens övre del eller en yta bakom ett skåp.
3. Använd engångshandskar och ett andningsskydd av minst klass FFP3.
4. Fukta provstället lätt med en sprayflaska.
5. Lossa en bit på cirka 2–5 centimeter så att alla skikt ner till underlaget följer med.
6. Lägg biten i en minigrip-påse, förslut den och lägg den i ytterligare en påse. Märk påsen med utrymme och ställe.
7. Täck provstället med tejp, torka av området med en fuktig trasa och berätta för säljaren var provet togs.

Närmare anvisningar om verktyg och förpackning finns i artikeln hur tas ett asbestprov.

Hur passar provet in i affärens tidtabell?

Onelab skickar resultatet per e-post vanligtvis samma dag som provet anländer, så tidtabellen styrs främst av postgången. När provet skickas direkt efter visningen finns resultatet i regel inom några dagar.

Om du vill ha resultatet före ett bindande bud lönar det sig att komma överens om det med mäklaren. Budets villkor och ansvarsfrågorna i affären är juridiska frågor, och där är det bra att ta hjälp av en fastighetsmäklare eller jurist. Den här artikeln är ingen juridisk rådgivning.

Vad säger resultatet, och vad säger det inte?

Onelab analyserar proven med ett JEOL SEM-EDS elektronmikroskop enligt standarden ISO 22262-1. Resultatet visar om asbest påvisades i det inskickade provet.

• Resultatet gäller provet och likadant material. Ett prov från fixet under badrumsgolvet säger ingenting om väggspacklet eller köksgolvet.
• Att asbest påvisades betyder inte att det är farligt att bo i bostaden. Det betyder att materialet i fråga rivs som asbestarbete.
• Att ingen asbest påvisades betyder inte att hela bostaden är asbestfri. Övriga material undersöks separat.
• Spara resultatrapporten. Förvara den med bostadens handlingar. Den är till nytta vid nästa renovering och vid en senare försäljning.

Hur resultatet läses förklaras närmare i artikeln tolka asbestresultatet.

Egnahemshus eller aktielägenhet?

Den som köper ett egnahemshus ansvarar efter köpet för husets alla konstruktioner, så det kan finnas mer att utreda: fasadskivor, takmaterial, rörisoleringar, eldstäder och golv. I gamla egnahemshus är asbestcementskivor vanliga, och de beskrivs i artikeln asbestcement. Om hus som byggdes efter krigen berättar artikeln asbest i frontmannahus.

I höghus och radhus ansvarar husbolaget i regel för många konstruktioner, som rör och fasader, medan delägaren oftast renoverar lägenhetens ytor. Då lönar det sig för köparen att fokusera på de ytor hen själv tänker förnya och att fråga disponenten om husbolagets planer. Om material i höghus berättar artikeln asbest i höghus.

Vad bör säljaren göra?

Säljaren kan minska köparens osäkerhet genom att samla uppgifterna i förväg.

• Sammanställ renoveringshistoriken: vad har förnyats, när och med vilka material.
• Leta fram tidigare provresultat och kartläggningsrapporter och bifoga dem till försäljningsmaterialet.
• Om köparna sannolikt kommer att förnya ett visst utrymme, som ett gammalt badrum, kan du överväga att undersöka dess material redan före försäljningen.
• Berätta öppet om det du känner till. Om parternas ansvar i affären lönar det sig att fråga mäklaren eller en jurist.

Om hela bostaden eller huset ska kartläggas görs kartläggningen av en behörig kartläggare på plats. Onelab är ett laboratorium, och kartläggningarna sköts av vårt systervarumärke AsbestiPro.

Vad kostar analysen av ett asbestprov vid ett bostadsköp?

Analysen kostar 39,90 € + moms per prov, och priset är detsamma för 1–100 prov. För beställningar på över 100 prov kan pris avtalas separat. Portot ingår inte i priset. Du kan beställa analysen på nätet och skicka provet per post till laboratoriet.